湘江新区详细规划管理单元创新实践
发布时间：
2026-04-24
来源：
前言
优秀案例，是奋斗的足迹，是岁月的勋章。每一个案例的背后，都是孜孜不倦的追求，是对卓越的不懈探索，更是对社会、行业乃至时代的深刻回应。让我们一起走进这些优秀案例，探索其背后的创新思路、技术突破和社会效益，感受规划勘测行业的魅力与力量，共同见证行业的创新发展与未来潜力。本期推出湖南省2025年度优秀国土空间规划设计和案例三等奖项目—《湘江新区详细规划管理单元创新实践》。
一、规划背景
2023年3月，自然资源部发布《关于加强国土空间详细规划工作的通知》，强调详细规划要强化单元统筹、推进分区分类、增强编制管理技术支撑。随着“三区合一”体制改革，新区规划编制进入覆盖直属区的全域时代。在此背景下，为统筹新区详细规划单元范围与内容标准、优化单元化管控机制，进一步提升控规成果质量与管控效率，新区开展了本次规划研究。
二、规划思路
针对新区详细规划编管中存在的问题，结合《通知》要求，统筹新区控规单元范围、统一内容标准、建立实施管理规范。形成管理单元机制优化指导意见并发布实施，在新区全面优化和推行单元化管理。
三、核心内容
1、问题评估与提炼
纵向传导不清晰：新区国土空间总体规划、总体城市设计中详细规划单元的传导内容以主导功能为主，缺乏全面系统的管控指引。横向协同不充分：单元间相互交叉、跨行政区、面积差异大，划分功能不完整等。适应性有待加强：对增量地区发展不确定性、存量地区补设施短板、突发重大项目需求等的适应性不足。
2、单元统筹与划定
基于在库控规范围，对接修正岳麓区、望城五街镇区级行政界线和长沙高新片区、岳麓高新区等园区界线，按照全域覆盖、编管协同、尺度适宜、功能完整等原则，统筹划定新区直属区26片控规及92个管理单元范围，建立管理单元编制成果标准。
3、机制优化与实施
对新区详细规划、单元化管理机制进行优化，凝练形成《湖南湘江新区控制性详细规划编制优化指导意见（试行）》，包括总则、分层编制、管理单元编管优化、地块编管优化、实施与管理五个部分，2024年4月由新区资规局发布实施。
4、控规编制的运用
《意见》发布以来，有效指导了新区直属区26片控规编制管理工作。以大王山西片控规为例，分层编制方面，划定重点开发类单元，开展城市设计、道路交通等专题规划，提升规划方案质量。管理单元层面，通过确定经营性用地上限、公益性用地下限等6项刚性指标，有效落实“产研新核心、空港新门户”的单元定位。地块指标层面，简化划拨类用地指标，鼓励湘江科学城西商业中心、木塘公园周边等公共中心地段用地混合，提升公共活力与发展适应性。通过单元化管控有效提升大王山西片控规成果质量。
四、特色创新
1、单元为核，形成“管到单元、编到地块”的两级体系
管理单元侧重协调性与统筹性，重点是细化落实国空总规和相关专项要求，指导地块开发实施。开发地块侧重实施性，根据规范要求和发展需要，合理确定地块指导性指标和设施配套要求。建立以管理单元为核心的新区控规编制层次体系。
2、编管结合，建立“类型划分、内容引导”的编制标准
单元类型上，分一般单元和特殊单元，特殊单元包括重点开发、产业发展、城市更新、历史保护及生态保育五类，并提出相应的编制要求。如城市更新单元，应明确更新改造范围与更新模式、公益性设施配套等内容，且宜同步开展土地整备专题研究。管控内容上，构建“一主五总”体系，“一主”即主导功能，“五总”即上限控用地、人口、经营性用地与建筑总规模，下限控工业用地、公益性用地与建筑总规模，并强调与总规及专项规划的衔接。
3、面向实施，优化“集约高效、混合兼容”的地块指标
重点从分类引导、混合兼容与公服设施三个方面优化地块编制标准。分类引导上，倡导适度简化非经营性用地指标，重点对经营性用地提出控制要求。混合兼容上，鼓励公园绿地适度建设公共文体设施、中心地段地类混合、商业用地按大类管控增加兼容性等措施。公服设施上，重点对邻里中心、嵌入式设施、中小学体育场地共建共享及地块配建设施等内容进行管控优化。
五、实施情况
1、提高控规成果质量
统一标准、全面推广，根据《意见》要求优化控规编制，有效提高控规成果质量，对全省国土空间详细规划编制具有示范作用。
2、增强控规成果适用性
刚弹结合、公共导向，适应增量地区不确定性与存量地区补设施短板需求，更好地保障公益与产业项目快速精准落地，成果具有更强的实操性。
3、提升规划管理效能
根据新区资规局反馈，《意见》发布以来，有效简化了控规修改工作流程，极大提升了规划管理效能。
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